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全面入主福晟,世茂野心展露

發布時間:2020/1/15 9:00:01 瀏覽次數:70 來源:


易居企業集團CEO丁祖昱說:中國房地產正在從大魚吃小魚階段進入大魚吃大魚階段。

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??1月13日,世茂集團(下稱“世茂”)與福晟集團(下稱“福晟”)宣布戰略合作,將在全國范圍內進行房地產開發、建筑施工、物業經營等領域內的戰略合作。

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??名為合作,實則為世茂對福晟的“吞并”。自此,擁有號稱“飛虎隊”的閩系房企福晟,將換一種存在方式,以小股東的身份延綿企業之命運。

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??具體而言,兩家公司聯合東方資產、信達資產成立一個全新地產平臺世茂福晟。世茂、東方資產與信達資產通過收購福晟股權、債權形式入股,福晟集團通過出讓項目形式入股。

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??按照規劃,未來世茂福晟會做成一個全新平臺。由世茂執行董事、世茂海峽發展公司董事長兼總裁呂翼擔任世茂福晟總裁,帶領全新團隊進行操盤。

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??“這是中國地產探索的新的方式,就是建立平臺公司,進行合作而并非完全出售項目。”世茂董事局副主席、總裁許世壇告訴記者。

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??福晟淪為小股東

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??“我們將在福晟的地產、商業、物業服務、建筑等領域入股,這幾個板塊我們都是占大股,福晟占小股。目前我們的股權比例暫時沒有確定,不過我們計劃未來把入股的項目全部合并進入我們的財務報表。”許世壇說。

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??第一財經記者了解到,按照世茂初步計劃,未來世茂福晟這個資產包的商業部分將合并報表進入世茂股份(600823.SH),住宅部分合并報表進入世茂房地產(00813.HK)。物業部分合并進入世茂物業,并計劃在今年內沖擊上市。建筑板塊福建六建未來納入整個世茂體系范圍。

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??按照目前的規劃,未來世茂福晟將成為世茂海峽旗下四個平臺公司之一,辦公地點設在福晟集團總部;另外三個平臺公司分別為廈門運營中心、灣區運營中心與城市更新平臺。其中,福晟集團董事長潘偉明未來將負責城市更新平臺業務。

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??其中,世茂福晟可售貨值超過1000億元,城市更新平臺貨值在3000億元-4000億元。

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??從世茂的資金安排看,這次并購式入股,世茂主要把大量債權接管,也就是承債式收購,因此實際支付現金并不多。

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??“世茂財務團隊將對世茂福晟平臺財務進行代管,通過債務重組方式把短期債務置換成為長期債務,盡量解決資金流動問題。”世茂集團執行董事、財務管理中心負責人湯沸告訴記者。

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??目前福晟的情況是,由于資金危機和債務違約,幾乎所有項目全面停工,因而第一步需要世茂進行征信背書,進而拿到資金盤活項目。

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??從入股的項目個數看,目前雙方依舊還在盡調和談判。“福晟集團幾乎所有的項目都將裝入世茂福晟平臺,即便是福晟國際(00627.HK)里面大部分項目也將賣出。”一位知情人士告訴記者。

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??2019年9月,福晟集團旗下香港上市公司福晟國際發布公告稱,公司獲最終控股股東潘偉明通知,將64.16億股股份轉給兒子潘浩然。潘浩然占股56.45%,成為福晟國際的實際控制人。

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??股份轉讓背后,實際上是潘偉明把自己和上市公司做了切割。截至2019年上半年,福晟國際共擁有14個正在開發及待售的項目,總建筑面積約166.08萬平方米,權益總建筑面積約136.54萬平方米。2019年半年報顯示,福晟國際實現合約銷售額約12.1億元,總收入約2.99億元,同比上升313%;公司擁有人應占期間利潤為1.16億,若扣除非經營性項目,福晟國際除稅后經營利潤約0.73億元,開始扭虧為盈。

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??“我們將全面代管福晟的項目,在財務、運營、組織等方面進行公司優化,未來要有極致的管理手段,提高產品品質和管理效率,保證公司正常運轉。”呂翼告訴第一財經記者。

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??所謂極致的管理手段,實際上是組建全新的管理團隊。第一財經記者獨家獲悉,過去1個月福晟大量高管都已經在主動、被動離職,包括營銷、投資、人力、工程等重要條線負責人離職。

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??“入場盡調之后,呂董就已經和福晟方面開過會,所有福晟中心總以上的職位都要過一遍呂董。”一位知情人士向記者透露。

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??事實上,目前世茂的人力已經開始與部分福晟高管進行離職溝通,預計所有的人員去留將在本周內完成。“本周六新的平臺年會,到時候去留的人都會定好。”

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??第一財經記者了解到,目前世茂方面計劃把福晟有舊改經驗的管理團隊留下,不過具體到各個職能條線,大部分管理團隊都將不被留下。“實際上有舊改經驗的將一起加入到城市更新平臺,這一點是福晟的長處。”上述知情人士告訴記者。

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??按照規劃,世茂集團將在春節前完成人員組織、財務等內容的確認和恢復。“我們計劃2020年世茂福晟平臺銷售要達到300億。”許世壇介紹。

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??除了上述住宅、商業、物業之外,世茂此次合作入股的板塊還有福晟集團子公司福建六建。“世茂將聯合金融機構成立紓困基金,主要是要在春節前支付福建六建的農民工工資,目前福建六建拖欠約數萬名農民工工資。”一位金融機構人士透露。

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??通過承債式收購,管理團隊入駐,多業務入股等方式。世茂至此完成了房地產歷史上最大的一宗并購案。

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??世茂暴露大野心

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??“2019年我們在TOP10里增速最快,在TOP20里面增速排第二。我預計2020年前十大開發商平均增速在10%左右,但是我們的增速將高出這個水平。”許世壇介紹。

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??2019年,重回TOP10的世茂房地產表現出快速發展的態勢。根據公告,世茂房地產2019年累計合約銷售總額約為人民幣2600.7億元,累計合約銷售總面積為1465.62萬平方米,同比分別上升48%及37%;平均銷售價格為每平方米17744元。

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??許世壇判斷,2020年中國房地產整個市場規模還將在15萬億左右,比較看好一二線城市以及強三四線城市。

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??“開發商面臨去化的壓力還是較大,很多公司現金流緊張就會面臨被吃掉的問題,這也給了我們財務比較安全的公司機會。”許世壇說。

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??2019年開始,世茂成為并購市場又一大明星。在很多房企開始謹慎拿地之時,世茂的逆周期操作,補充了大量的土地儲備。

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??2019年3月22日,世茂旗下的世茂股份以3.78億元買下泰禾集團杭州蔣村項目51%的股權。

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??2019年3月25日,根據泰禾公告,福州泰禾向世茂轉讓南昌茵夢湖項目四家標的公司各51%股權,總計代價18.05億元。隨后的4月和5月,世茂集團并購了泰禾位于廣州、杭州等地項目。截至目前,世茂累計花費超過77億并購泰禾多個項目。

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??此外,萬通、明發等房企也與世茂進行交易,分別出售了在香河、馬鞍山等地項目。

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??2019年6月9日,廣州老牌地產商粵泰股份發布公告,向世茂出售位于廣州的地產項目。按照公告,雙方于6月8日簽署了《世茂粵泰合作項目協議書》,以63.97億元的總對價出售5個房地產項目的股權。

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??“行業競爭加劇,大家都想在一、二線城市拿地,拿地的利潤率自然開始下降。我們2019年在公開市場參與了300多塊土地競拍,實際到手不到40塊。企業要發展,自然需要多元拿地模式,通過合作并購的方式,我們就可以很好地補充自己的土儲,同時可以降低成本。”湯沸告訴記者。

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??快速擴張背后,實際上來自世茂的財務杠桿較低。

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??根據2019年半年報,世茂房地產融資成本控制在5.6%左右,較2018年全年5.8%下降0.2個百分點。凈負債率59.6%,連續8年凈負債率處在60%以下。截至2019年6月底,世茂總借款約為1154.7億元,短期借款為320.6億元,占總借款28%,賬面現金則為短期借款的1.6倍。

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??“按照世茂的發展速度,即便保守測算20%的規模增長,加上世茂福晟平臺300億的銷售額,2020年也將有超過3400億銷售額。如果按照世茂的貨值(10500億)進行折算,那么這個數據還要更大。”一位券商分析師向記者分析。

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??顯然,重新回到前十陣營的世茂并不滿足,接下來還將進一步發起規模沖擊。不過,如何在財務杠桿和規模之間找到平衡,將成為考驗這個企業的又一個難題。

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